知识管理 本轮房价暴涨本质：掩护30万亿地方债转移？？
楼市和股市，就是两朵中国特色的奇葩，是向老百姓吸血的两大合法工具，其中绑架了太多的利益关系和政治因素，其走势本来就是畸形和变态的。
现在楼市与股市冰火两重天，只因政府有形之手的操控。跟去年A股国家牛类似，现在的人造房市异曲同工。
1、降首付=加杠杆
2、暂停开发新地块=暂停IPO
3、契税调整=降印花税
4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点
5、深圳均价10万=全通教育500元。
6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。
还是熟悉的配方，还是熟悉的味道
很多预言房价要暴跌的经济专家，面对节节攀升的楼市，都成了炮灰和先烈
，比如中国社科院的那个易宪容，五六年前，就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断中国楼市过剩，预言房价要大跌，结果现在都被骂得不敢出来说话了。
像易宪容这样的经济学家，自己在京城有别墅还出来预警楼市泡沫的，算是有点良知，最可恨的是那些说假话的经济学家
，比如瑞信某姓陶的首席经济分析师，面对中国经济不断下行的现状，竟然不言不惭地说是因为中国进入了“后工业化时代”，这是典型的为了取悦主政者而说假话了。
稍微用屁股想想都知道，面对一个一半以上人口是农民，城镇化率只有50%多，经济增长只能靠盖楼来拉动的经济体，你跟我说这是“后工业化时代”？
你不能因为其他工业生产和出口企业都断崖式下跌了，都死得差不多了，留下一点居民消费、网络购物和服务业，比重被动地超过了50%，就说转型成功了，就说我们是“后工业社会了”，这是自欺欺人。做经济学家预测错了没关系，但不能厚着脸皮说假话。
继续回到楼市这个话题上。尽管很多唱空楼市的专家都不敢出来说话了，但有一点我们必须承认，中国房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了，现在不管媒体还是官方，习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，
但按照北师大教授钟伟的测算，这严重低估了楼市的库存，因为这7亿平米仅是待售面积，如果再加上商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，那么面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
按照2015年全国销售面积10亿多平米算，这些库存要5-7年才能消化掉。
既然房产库存这么庞大，中央政府也在不断强调房产去库存，那为何房价一直降不下来呢？即使是三四线城市的房价，也丝毫未有松动迹象。学过马克思主义经济学的应该还记得有这么一个场景，资本主义经济大萧条时，资本家宁可把牛奶倒进水沟，也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶，这是资本家的本性决定的。中国的地产商比资本主义的资本家更加“为富不仁”，反正钱是银行的，地是抵押的，盖房的钱是欠着民工的，要死一起死，反正就是捂着不降价。
买房者不买，卖房者不降 ，房产销量持续低迷，房价居高不小，这样的僵持状态大概持续了2014-2015年的2年，库存去不了，土地卖不掉，这时，政府着急了，必须出大招，一方面让让房价稳中有升，一方面刺激买房者要赶紧动手买房，于是有了2016年年初的首付比例下降，税费下降，央妈放水等措施。
于是我们看到了北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。
当然，这些都是表象，表象背后的决策逻辑是什么？我们必须搞清楚才不至于雾里看花。草哥不想去预测房价接下来是涨是跌，“泡沫之后必然破裂，没有永远上涨的价格”，“东京香港房价泡沫破灭了，所以上海北京房价必须破灭”，这样的鬼话谁都会说，但没有任何意义，就像大家都会说“人总会死的”没有意义一样
，关键在于你要知道某个人什么时间会死，那才牛X，那你就是先知了。
草哥没有做先知的天赋，所以只能从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在中国，任何一个大的经济事件和经济现象背后，都有老大哥的身影，都会体现老大哥的意图和意志，相对市场，老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了
。2015年的那轮5000点的牛市，就是因为老大哥想借助资本市场，拉升资产价格，以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的，但结果失败了。这也说明一个道理，谋事在人，成事在天，虽然老大哥的资源动员能力很强大，但也不是想做什么就能做成的。
老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢？
说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。经济方面，PPI连续经历48个月的断崖式下跌；占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚至成了负数；大部分制造业工厂都关闭，钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭；
消费在勉强地支撑着，但这只是人们维持基本的生存所必需，随着经济的下滑，消费早晚也会下跌的。
经济方面的下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务
。根据中国社科院的数据和估算，地方政府债务规模大概是30万亿左右，这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据，地方政府的债务规模到底有多大，只有天知道。这是一个黑洞，也是一颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。
而且，这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用，或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在，融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。
融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后，一些地方变相融资的行为愈演愈烈，不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。
如何化解这些风险呢？当时决策者有几种设想，一种是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。毫无疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，这样做的结果就是货币贬值，通货膨胀；第二种方案是地方政府和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决；第三种方案就是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。
现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方政府过招，都比较听话。但随着债务置换规模越来越大，银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿，三季度前完成置换
。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。一些地方这些乐了，赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。
但银行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它们也有利润和绩效考核啊。这时，银行反应过来了，你地方政府这是得寸进尺啊，你违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那我银行肯定不干啊
。于是，很多银行在跟地方政府博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延期吧，利息还是按照原来的。通过条款设计，恩威并用，让地方政府选择延期而非置换，银行其实想走的是第二种方案。
眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，这时，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。
接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。
降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？
从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗？
在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。
操盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。
但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。
只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。
很多地方政府的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗？
有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：1：凯恩斯主义的政府刺激需求；2：马歇尔计划的一带一路；3：克林顿的互联网加万众创新；4：弗里德曼的货币供给理论；5：里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……
只不过，老大哥的这一如意算盘，被市场充分利用了，一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情，搭建金融平台，勾结一些企业，通过拉高房价向银行骗取低息贷款，以缓解资金压力，你政府敢放3倍的杠杆，我就敢放到5倍、10倍，结果是促使房价迅速拉高。
这一结果显然是老大哥不愿意看到的，因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌，中国经济能承受得了吗？？
现在楼市与股市冰火两重天，只因政府有形之手的操控。跟去年A股国家牛类似，现在的人造房市异曲同工。
1、降首付=加杠杆
2、暂停开发新地块=暂停IPO
3、契税调整=降印花税
4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点
5、深圳均价10万=全通教育500元。
6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。
还是熟悉的配方，还是熟悉的味道
很多预言房价要暴跌的经济专家，面对节节攀升的楼市，都成了炮灰和先烈
，比如中国社科院的那个易宪容，五六年前，就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断中国楼市过剩，预言房价要大跌，结果现在都被骂得不敢出来说话了。
像易宪容这样的经济学家，自己在京城有别墅还出来预警楼市泡沫的，算是有点良知，最可恨的是那些说假话的经济学家
，比如瑞信某姓陶的首席经济分析师，面对中国经济不断下行的现状，竟然不言不惭地说是因为中国进入了“后工业化时代”，这是典型的为了取悦主政者而说假话了。
稍微用屁股想想都知道，面对一个一半以上人口是农民，城镇化率只有50%多，经济增长只能靠盖楼来拉动的经济体，你跟我说这是“后工业化时代”？
你不能因为其他工业生产和出口企业都断崖式下跌了，都死得差不多了，留下一点居民消费、网络购物和服务业，比重被动地超过了50%，就说转型成功了，就说我们是“后工业社会了”，这是自欺欺人。做经济学家预测错了没关系，但不能厚着脸皮说假话。
继续回到楼市这个话题上。尽管很多唱空楼市的专家都不敢出来说话了，但有一点我们必须承认，中国房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了，现在不管媒体还是官方，习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，
但按照北师大教授钟伟的测算，这严重低估了楼市的库存，因为这7亿平米仅是待售面积，如果再加上商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，那么面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
按照2015年全国销售面积10亿多平米算，这些库存要5-7年才能消化掉。
既然房产库存这么庞大，中央政府也在不断强调房产去库存，那为何房价一直降不下来呢？即使是三四线城市的房价，也丝毫未有松动迹象。学过马克思主义经济学的应该还记得有这么一个场景，资本主义经济大萧条时，资本家宁可把牛奶倒进水沟，也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶，这是资本家的本性决定的。中国的地产商比资本主义的资本家更加“为富不仁”，反正钱是银行的，地是抵押的，盖房的钱是欠着民工的，要死一起死，反正就是捂着不降价。
买房者不买，卖房者不降 ，房产销量持续低迷，房价居高不小，这样的僵持状态大概持续了2014-2015年的2年，库存去不了，土地卖不掉，这时，政府着急了，必须出大招，一方面让让房价稳中有升，一方面刺激买房者要赶紧动手买房，于是有了2016年年初的首付比例下降，税费下降，央妈放水等措施。
于是我们看到了北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。
当然，这些都是表象，表象背后的决策逻辑是什么？我们必须搞清楚才不至于雾里看花。草哥不想去预测房价接下来是涨是跌，“泡沫之后必然破裂，没有永远上涨的价格”，“东京香港房价泡沫破灭了，所以上海北京房价必须破灭”，这样的鬼话谁都会说，但没有任何意义，就像大家都会说“人总会死的”没有意义一样
，关键在于你要知道某个人什么时间会死，那才牛X，那你就是先知了。
草哥没有做先知的天赋，所以只能从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在中国，任何一个大的经济事件和经济现象背后，都有老大哥的身影，都会体现老大哥的意图和意志，相对市场，老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了
。2015年的那轮5000点的牛市，就是因为老大哥想借助资本市场，拉升资产价格，以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的，但结果失败了。这也说明一个道理，谋事在人，成事在天，虽然老大哥的资源动员能力很强大，但也不是想做什么就能做成的。
老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢？
说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。经济方面，PPI连续经历48个月的断崖式下跌；占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚至成了负数；大部分制造业工厂都关闭，钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭；
消费在勉强地支撑着，但这只是人们维持基本的生存所必需，随着经济的下滑，消费早晚也会下跌的。
经济方面的下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务
。根据中国社科院的数据和估算，地方政府债务规模大概是30万亿左右，这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据，地方政府的债务规模到底有多大，只有天知道。这是一个黑洞，也是一颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。
而且，这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用，或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在，融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。
融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后，一些地方变相融资的行为愈演愈烈，不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。
如何化解这些风险呢？当时决策者有几种设想，一种是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。毫无疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，这样做的结果就是货币贬值，通货膨胀；第二种方案是地方政府和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决；第三种方案就是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。
现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方政府过招，都比较听话。但随着债务置换规模越来越大，银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿，三季度前完成置换
。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。一些地方这些乐了，赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。
但银行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它们也有利润和绩效考核啊。这时，银行反应过来了，你地方政府这是得寸进尺啊，你违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那我银行肯定不干啊
。于是，很多银行在跟地方政府博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延期吧，利息还是按照原来的。通过条款设计，恩威并用，让地方政府选择延期而非置换，银行其实想走的是第二种方案。
眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，这时，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。
接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。
降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？
从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗？
在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。
操盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。
但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。
只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。
很多地方政府的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗？
有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：1：凯恩斯主义的政府刺激需求；2：马歇尔计划的一带一路；3：克林顿的互联网加万众创新；4：弗里德曼的货币供给理论；5：里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……
只不过，老大哥的这一如意算盘，被市场充分利用了，一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情，搭建金融平台，勾结一些企业，通过拉高房价向银行骗取低息贷款，以缓解资金压力，你政府敢放3倍的杠杆，我就敢放到5倍、10倍，结果是促使房价迅速拉高。
这一结果显然是老大哥不愿意看到的，因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌，中国经济能承受得了吗？？