《城市中国》走向活力新城：工厂城的更新之路 | 沙龙回顾
当工业遗址区上长出新城CBD，
当工厂城遇到城市群，
当增量发展遇到存量规划，
会迸发出多少种方案和可能？
在全球化、新型城镇化，以及产业升级的大背景下，
中国那些逐渐式微的工厂城和产业遗存如何升级？
7月21日晚，《城市中国》联合全球知名建筑与城市设计事务所CallisonRTKL，在CRTKL上海办公室与各嘉宾共同分享与探讨工厂城的活力更新之路。CRTKL高级副总裁Greg Yager首先做了开场发言。CRTKL上海总监蔡岳则以马合钢厂等所在的合肥城东新中心设计为引，展开对于工厂城和产业遗存更新的讨论。同济大学于一凡教授、东南大学蒋楠博士、罗昂事务所（Logon）联合创始人王芳、瑞安房地产规划发展及设计总监陈建邦，则从案例介绍、技术方法、比较研究等各角度，分享与反思工厂城与产业遗存更新再利用的现状与问题，以及未来的潜力和可能性。现场还进行了热烈而专业的问答互动。
演讲1：马合钢厂上如何生长出城东新中心？
蔡岳 CallisonRTKL Shanghai Vice Associate President总监
我这里分享CRTKL对于合肥城东新中心的规划设计理念。作为具有深厚传统工业基础的城市，在合肥在划入长三角城市群的重要角色背景下，东部新城将被放在整个大区域层面进行整合式的重新规划，也将担负起引领和导入新产业的重任。
2016年1月，“东部新中心”的概念正式提出。总规划面积33.8平方公里，以瑶海区老工业基地马合钢厂遗址所在片区为核心规划区。
东部新中心规划属于在城区现状及已有规划框架下的城市复兴。除马合钢工业遗址外，基地内已建成、在建或规划完成多个重要项目，新规划的设计自由度受到一定限制。大量零散的开发或已占据基地重要位置，或将基地碎片化，增大了整体规划的难度。
在该项目中，CRTKL的规划愿景，是结合土地规划、产业导入、生态修复、工业遗址改造等一系列课题，吸引人流，导入产业，混合开发，使复兴后的东部新中心兼具动力、魅力、活力及潜力，成为智慧创新、文旅互兴、产城融合、生态友好的东部CBD。
我们面对该项目的时候，不仅仅是从规划师、建筑师的角度去进行设计，而是更务实，更落地地从开发者、使用者的角度来思考。整个更新方案分Strategy和Design两个层面。Strategy层面更宏观，从战略定位、产业策划出发；Design层面则更务实，充分考虑政府真正可控制，可实现更新的土地储备，尊重已有规划和交通线，用最小的改变实现最大的效果。
针对基地已有条件，我们在整体规划上主要采取“优化”与“整合”两大策略。“优化”即对现有资源进行评估、筛选和针对性提升，我们称之为“种子”计划——识别优质种子，使其发展壮大。由此，一方面充分尊重和利用了现有资源，传承文脉；一方面提升现状品质，使旧资源与新规划相协调。
“整合”即整合现状条件与规划概念，形成整体规划结构：“一环二走廊三中心”。“一环”即创建东部绿环。规划梳理出现状绿地、河道及规划绿地，通过修复现有生态廊道，增加新的绿廊、水系、公园节点，形成一个贯穿基地的大绿环。
“二走廊”，即打造裕溪商贸走廊和高亮-龙岗生活走廊。两条路均穿过项目核心规划区，为核心区提供良好可达性，且无过境交通影响，道路两侧适合布局商业商务等服务性功能。
“三中心”，即塑造中央商务主核心、商务门户次核心及文化生活次核心。以“铁轨公园种子”为基础，利用马合钢工业遗迹与滨河景观优势，打造多元复合的中央商务核心区；在新城西侧，承接老城区外溢功能，形成商务门户次核心；基于淝河南岸三处历史文化遗址，结合龙岗-高亮生活走廊，打造文化生活次核心，带动淝河南侧发展。
马合钢工业遗址区成为本案规划的不可忽略的现状。该区域作为新城的核心地段，识别性更高，发展潜力更大，且政府对于该核心区土地掌控程度较高，规划更易落实。如何更新马合钢工业遗址，直接影响项目的整体气质。
我们本着充分利用现有特色资源、打造独具魅力的特色城区的原则，详细考察评估了厂区内各建构筑物的保留价值，适当拆除价值较低、特色不明、可塑性低的部分，保留精华区域，加入新的设计元素，整体改造为马合钢文化公园。
马合钢文化公园集生态、商业、文化、休闲娱乐为一体，在主核心区高密度背景下开辟出一片风格鲜明、尺度亲人的特色街区，极大的丰富了主核心区的功能业态及空间层次。如果没有马合钢文化公园，通过精心设计的主核心区也许放之四海而皆准，缺乏鲜明的文化记忆和场所特色。加入了马合钢文化公园，主核心区便成为了不可复制的合肥东部主核心。
具体到遗址的改造设计上，我们根据钢铁厂各部分不同的空间形态将其划分为为云端公园、产业园区/文体园区和串联两者的高架公园。
云端公园利用炼钢厂的高炉、烟囱等，重新粉刷颜色并定义功能，形成空间丰富、特色鲜明的开放空间，集文化艺术、休闲娱乐功能于一体，为多种活动提供场所，如攀岩、休闲茶座、艺术展览、露天表演。
北侧厂房体量庞大，难以直接利用。设计将其拆解成若干功能区，改造为产业园区和文体园区，有数据中心、科研办公、创意产业办公、垂直农场、瑜伽健身、服装表演、影视基地、体操击剑等业态。移除原有厂房的部分屋盖，附以玻璃屋顶，形成可用于休闲和交流的室内庭院。
连接云端公园与产业园区/文体园区的高架公园，沿原铁轨路径架空，打造为类似美国高线公园的二层平台，蜿蜒的造型、空中观景节点、连接二层与地面的坡道等为空间增加层次，为游客提供地面与空中不同视角的丰富体验。
我们还重点塑造城市商业商务中轴线、马合钢文化公园和滨水CBD区之间的联结。通过中轴线将商业商务功能从裕溪路往滨水地带引导。整个核心区自裕溪路商务带往南集聚能量，从裕溪路至滨河CBD，经商务办公到达色彩缤纷、体量独特的马合钢文化公园之云端公园部分，渐次过渡到250米地标塔楼所在的滨河CBD区。天际线呈高-中/低-高的变化趋势，空间体验由现代商务-工业特色/文化体验-现代商务-滨河开放空间，丰富精彩。
演讲2：产业遗存再利用与城市活力重塑
于一凡 同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师
通过两个我负责的黄浦江滨水地区城市更新案例来跟大家探讨一下工业遗存再利用与城市活力之间的关系。
第一个案例是上海秦皇岛路码头，位于杨浦区和虹口区的交界处，最早是日本株式会社的码头仓库。2010年作为上海世博会园区外水门。这个项目从方案设计到交付使用仅用了一年时间，基本上是一边做设计一边做施工。在这个项目里，我们是设计师；在下一个案例中，我们则更多地发挥了规划师的作用。这两者之间的不同，正是今天分享的价值所在。
秦皇岛路码头基地上原先遗留的四幢主要建筑物中，有两个的状态实在不太乐观，基本属于危房。另外两幢尽管也破败不堪，但整体质量尚好，结构坚固，工业遗存的特点鲜明，比如 “无梁楼盖”（1910年由瑞士设计师发明）的结构形式，宽阔、低矮的踏步，传送货物的坡道等等，值得保留下。
除了价值判断外，另外一个原因是时间非常紧张，所以最终四幢工业建筑都被保留了下来，只是形式不同。譬如C楼采用了整体改造，我们保留了有历史特色的外墙，内部提供全新的结构。B楼则采用修复手段，保留了原先的构架和空间。场地设计和施工过程中，我们还特地找到小砖厂特制了用于修复外墙的砖，它们的颜色、尺寸、工艺现在都已经找不到了。
加上作为世博园检票登船口新增的D楼，秦皇岛路码头形成了自己的园区，在世博期间承担了园区外展馆和集体活动的作用，场地设计采用的开敞和无障碍手段很好地保证了在这里举办的白天和夜晚的狂欢活动安全地进行。
秦皇岛码头的更新项目圆满完成了作为世博水门的功能，赢得了2010年上海市优秀规划设计二等。遗憾是世博以后整个项目的后续利用并不太理想。值得反思的是，明确的世博水门功能给2010年一个紧迫而明确的任务，但缺乏整体的、长期的策划，以及与周边社区的有机融合。后续服务功能不明晰，没有主动融入周围城市生活，演化成了另一种空间上的隔断。
今天分享的第二个案例是上海南外滩地区。2006年着手做规划设计的时候，南外滩地区是一处区位重要、但又毫无存在感的滨水地区，被历史外滩、老城厢、陆家嘴、世博园所包围，但自身的功能、空间都缺乏特色，几乎成了被遗忘的角落。结合2010世博会的契机，这里在黄浦江滨江岸线的整治和开发工作中得到重视，由我们动手对2平方公里的滨水地区进行全面功能置换和空间整治。
结合今天讨论的主题，我重点讲一下南外滩地区的工业遗产资源。前期调研发现，南外滩地区复兴码头等和南浦大桥脚下两片码头仓储区具有非常重要的历史价值和再利用潜力。复兴码头上连续分布的五个仓库，以及外马路对侧的药材仓库、十字果园等，跟当年的民族资本家，以及重要历史人物（如杜月笙、黄金荣等）紧密相关。应该说历史外滩主要是西方资本占据的洋外滩，而南外滩才是民族资本叱咤风云的上海滩。
2006年，我们做现场踏勘的时候，外马路两边还是水果码头，每天清晨交易时间人流、物流穿梭如织，蔚为壮观。在公路和铁路交通尚不发达的时代，水果是通过船只从水上运输到这里进行交易的。今天的“老码头”，原来是油脂仓库，场地上的厂房、仓库和办公场所被利用起来，围绕着原先堆放生产原材料的场地形成了一个新的时尚生活中心。
外马路两侧大部分建筑的外立面进行修缮，植入新的业态，经历了必要的成熟期，现在已经被越来越多人熟知。略有遗憾的是，复兴五库在小业主承租以后有点被过度包装，没能很好地延续仓库码头建筑的外立面独有的质朴状态，发挥后工业景观的独特个性。
最早控制性规划对复兴码头的定位是公共绿地，希望给公众靠近江面的开放空间。这个定位无疑是正确的。然而现场调研和后期文献查阅使我们感到这几座工业遗存具有历史保护价值，应该保留。后来经过多次论证，市规划局同意保留。但是为了兼顾“还江于民”的目标，我们当时在控制图则中提出底层应该部分架空，保证从外马路很方便地靠近防汛墙及以外的活动空间，但这一点在具体操作过程中没有被贯彻：小业主进来以后没有打开一寸底层空间，业态的构成面向的受众也比较局限，结果一段景色绝佳的复兴码头还是被隔在了五库以外。
上述两个项目和滨水空间复兴、工业遗存再利用面对这同样的问题，就是个案与整体的关系。规划和设计层面要考虑的问题不同，但内在的长远目标应该是一致的。规划师和设计师一方面要结合具体的任务要求，另一方面要考虑对项目城市的长期贡献是什么。
秦皇岛路码头最大的问题就是缺少跟周边社区的纽带，对城市的贡献缺乏更清晰的定位，当时更多考虑的是城市的“大事件”。如果希望它继续得到充分的利用，首先是必须获得周围社区居民的欢迎，便于附近人群的使用。否则很容易成为另一种类型的“世博遗存”。
关于工业遗存的再利用，我有这样几层认识。首先是识别需求。城市产业正从退二进三的转型期，大量工业遗存面对再利用。城市空间的发展从外拓增长到内涵挖潜，城市更新从粗放到精细，变得越来越有机和人文。这给工业遗存的在利用提供了重要的发展基础。
其次是价值判断。早期工业遗存往往有良好的区位条件和土地价值，并随着周边土地的升值和本身的体量规模，蕴含非常高的土地价值。结合工业遗存自身的特点和发展的机遇，客观的工业遗存可以焕发青春。
第三个是潜力挖掘。为什么改？怎么样改？有多少可能性？未来随着发展变化，还有其他适应性吗？工业遗存更是城市历史文化的载体，设计师的使命是帮助其发挥出永续的价值，而不是短暂的价值。
演讲3：工业遗产再利用中的科学评估和技术操作
蒋楠 博士，东南大学建筑设计与理论研究中心讲师，国际工业遗产保护委员会（TICCIH）会员
关于工业遗产复兴的思考和体会，我概括为四个方面：价值为先、科学评估、理性操作、创意利用。
我想说的第一点是价值为先。1978年，国际工业遗产保护委员会（TICCIH）在瑞典成立,这是第一个致力于促进工业遗产保护的国际性组织，我也是其中会员之一。国际上最早的关于工业遗产保护的宪章是2003年在俄罗斯签署的下塔吉尔宪章。2012年TICCIH在台湾举办了亚洲工业遗产论坛，并宣布了亚洲工业遗产台北宣言。
这个宣言对于亚洲和中国的工业遗产保护起到了很重要的指导作用。其中主要有十条。例如，第二条提出亚洲工业遗产保护的紧迫现状（都市扩张、土地开发、人口爆炸、产业结构、生活方式改变……）。亚洲的问题跟欧洲不一样，他们主要是存量更新，而我们是增量与存量并行。
第四条指出，亚洲工业遗产往往见证了国家和地区的现代化进程，是历史不可分割的一部分，与百姓生活史和社会变迁史有着重要的联系。
第五条提出，工业遗产不只是单纯工业建筑的保护，更是整体环境的保护，应将工业遗产的保护放在整个城市景观发展的框架内。
第七、第十条认为，与工业遗产及当地居民关系密切的非物质文化遗产也必须被视为整体保护的一部分，要尊重当地居民，体现地方工业遗产的人文特色。
第八、第九条提倡工业遗产建筑的再利用，“弹性利用”，不违背文化遗产的普世价值与工业遗产的核心价值。
在此，我们提出以价值为核心的工业遗产综合评价机制。首先，工业遗产和其他遗产有哪些不一样的地方？我们不应该生搬硬套文物保护法里面的“历史、艺术、科学”三大价值，其实工业遗产有着更多元的价值。
其次，是强调人的作用。保护工业遗产最大的诉求就是再利用。这就涉及到作为保护主体，以及遗产再利用使用对象的人怎样与工业遗产发生关系，如何能够满足多数人的需求。
第三，如何能够以科学的方法，以价值为核心的操作流程，使得工业遗产保护有一个科学化的操作方法。
工业遗产的价值评价可以分为三大步骤，遗产的价值认定与描述，评价分析，结果反馈。我们将工业遗产分成三类，并有不同的处理方式：
对于文物类，应以保为主，保护带动利用；第二，次一级的工业历史建筑，应鼓励保护和利用并行；再次一级的一般性工业遗产或次新工业建筑，其改造和利用力度会更大，灵活性也大大更加。
工业遗产可以概括出八大价值：历史、文化、社会、艺术、技术、经济、环境、使用。比如经济、环境、使用价值，这些是作为工业遗产非常突出的特征。同时，我们对八大价值也进行了细化。
这里，我们以南京一个成功案例——晨光1865创意产业园内的三栋典型建筑为例进行一下价值评价，比较具有典型性。第一个是原机器大厂，是一座文保建筑。第二个是原子弹厂，是一个历史建筑，第三个是原制造车间，是一般老厂房。我们把这三个建筑通过一定的技术量化手法对上述八大价值进行评价。通过曲线图我们可以看到这些建筑各个方面的价值指数。
通过这些指标评价，其一，我们根据评价结果可以判断这个建筑应当保留还是拆除；其二，我们通过分析分项价值的表现，可以判断出这座建筑到底是在哪个方面有更多的价值，再利用时就需要关注。
在对工业建筑保留与否的综合评价过程中，我们还应把握几个重要原则：当该建筑历史价值、文化价值和艺术价值非常突出时，无论其他价值如何，都应该予以保护；当其社会价值和环境价值比较突出时，拆毁它会对周边环境及公众利益造成损害，应尽量保留和再利用；当其经济价值和使用价值比较突出时，即建筑和空间质量上佳，再利用适应性和灵活性较强，也应少拆除多利用。
我要说的第二点是科学评估。我们希望通过引入一些科学化的技术与方法，能使工业遗产保护的操作过程更加理性。科学评估划分成几个模块，包括现状调研、价值，再利用潜力、设计、实施过程、完成效果等。现状评估的指标体系也可划分成五大方面，包括：总体概况，建筑元件，空间与结构，材料与技术，环境与设施，可以借助AHP模型来表达。
最后想说的是理性操作和创意利用。我们在探索几种适用的量化技术。第一是数据库技术平台的建立，希望将国内外典型的工业遗产再利用案例建立起数据库，形成技术平台，并对18项指标进行统计，如国别、设计单位、年代、类型、改造方式、平面图、照片等。
第二是遗产保护利用设计可视化技术的研究。这个软件申请了著作权，我们在其中将案例厂房进行三维建模，每一个柱子和梁板都可以活动，并可以选择多种改造的技术方法，达到一个设计可视化、直观化的目的。
又比如我之前参与的原南京压缩机厂改造更新设计。当时有一个整体的操作思路，就是希望基于价值评估确定构思与策略，基于资源评估确定建筑保留抑或拆除，基于潜力评估确定遗产利用方式。压缩机厂包括生活区，办公区，景观园林区，在山体环抱中，环境非常好，并有大量高大老厂房，对我们组织空间非常有利。通过价值评估判断，把包括历史、文化、景观、建筑、经济在内的价值，通过规划上显山露水，复合利用等策略将场地大部分保留下来，梳理场地脉络，重塑场所景观。
在资源评估中，我们运用数据库技术平台，对厂区内每个建筑的信息进行分项评价，根据得分决定每一个建筑的保留和拆除。如何能反映再利用呢？我们还通过再利用潜力评估，分析每栋厂房适合的功能，比如展演，办公，教育等，最终形成成工业遗产更新的四种模式，包括：建筑遗产改造和水体的结合，新旧建筑的结合，建筑遗产内部空间的二次重构，特色工业空间的再生等。
最后作个小结，国内的工业遗产保护更新事业，近年来已经得到了很大发展，现在大家都已经意识到工业遗产的价值。我认为，现在对工业遗产的关注焦点应该逐步从对概念意义内涵与原理的解读，转移至对其保护利用技术路径的系统梳理、适用方法的整理归纳以及相关技术标准的构建完善上。我们希望通过这些相对理性的技术方法，在实践中形成一套切实可行的技术路线，推进工业遗产保护再生的科学决策和质量控制，实现工业历史地段的有机更新和工业建筑遗产的活化再生。
演讲4：都市边缘的产业遗存更新如何成功？
王芳 Logon罗昂联合创始人，建筑师
上海的城市更新项目最早能追溯到1999年左右，像M50这样自下而上的案例。2004年的八号桥，开始有国有企业参与其中。到2010年，产生了一些生活方式类的城市空间更新实践。两年前，上海大概有300多个城市更新项目，最近则达到400多例，可谓雨后春笋般冒出来。
这里概述罗昂主持的三个案例。第一个是2009年完成的八百秀，距离静安寺步行只有15分钟，前身是一个上世纪40年代的钢铁加工厂。整个建筑面积有22000平米，但只有25米是对常德路敞开，厂房的纵深很长，木质顶梁架构保护的非常好。
在改造过程中，我们把之前的外立面去掉，把主立面栅墙的部分打开，尤其对大厅进行了谨慎的改造。我们将120米的秀场长廊作为轴线，分成三个片区，上面是F&B区域，下面是办公，塑造混合功能。上海时装设计周、音乐谷艺术节都已经在此成功举办。同时，这里也是很好的办公场所，22000平米有15000平米是办公场地。
在入口的广场，可以做各种活动，还有半室内半室外的咖啡馆、创意办公空间、公共艺术空间，甚至图书馆、瑜伽房等。我们认为，好的设计就是好的商业，带来好的商业，这是完全互动的。到现在，八百秀一直维持99%的入住率。
什么才是城市更新项目商业上成功的关键？是人群。但需要注意的是，市中心和都市边缘的更新方式非常不同。在面积上，边缘地带是片/面状分布，城市中心点状分布。人文上，城市中心项目的人文资源、文化舆论有优势。而城市边缘在生活、办公、工艺成本和办公规模上有优势。因此两者方式很不同。
上海玻璃博物馆尤其印证这一点。它在宝山区城市边缘，距离市中心45分钟车程，周围都是重工业厂房，是宝钢的生产基地。做一个项目要了解所在的区位和城市肌理，如何导入正确的人群，我们就把目标人群定位在年轻的家庭，可以开车前往。
业主是在地的一位玻璃厂老板，本来希望做个画廊，但这样停留时间就很短，驱车前来很不经济。我们大胆的提出来，是不是可以结合片区原有的玻璃厂，做一个二类的、功能混合的玻璃主题博物馆，除了展出外，还有商业附属、公共空间，这样人们可以停留半天以上。
项目初始面积1000多平米。但我们需要更多的面积，在厂区里面获得更多的改造空间，配合容纳各种功能。另外，从街道上看，空间的视线被阻挡，沿街有很多临时商业用房，这些产权又不属于业主。我们说服业主把沿街商业产权买下来，然后拆除。这样就有机会在老厂房外面加建新的钢结构部分，形成新-旧-新的序列，可以容纳各种功能。
博物馆需要地标性，外立面怎么做？当然是玻璃。我们用了一种用在工业上的U型玻璃，一般是竖着来用，我们则横着用。本来想在每个U型玻璃后面放一个LED灯在夜晚映出每条字样，但因为经费问题砍掉了三分之二。通过精确定位，最后呈现的马赛克效果反而最好。
博物馆到现在已经有六年时间。除了主要的展馆外，还有商店、临时展馆、热玻璃秀，DIY空间、体验区域、咖啡吧等，形成一系列商业活动空间。很多高档汽车品牌也在这做活动，是这里一大块的收入来源。此外还可以做小型论坛，画廊等。
所以我们在这用的是“亏损诱饵”。业主认为最重要的不是在最短时间获得最大经济效益，而是怎样能在一定时间范围内最大化其经济效益。玻璃博物馆的业态提升了项目的品牌效应，甚至是土地价值，容积率也从0.8提升到1.5。经过更新改造，这个园区项目的租金提高到每天每平米3块钱。周围的项目则在1-1.5元。
所以，比较市中心和都市边缘的策略。市中心是基本不拆旧，面积不增加，就解决商业基础设施功能会有10-15%的增加，尽量不新建，不改变土地使用性质，是短期策略；边缘区拆旧，容积率会大规模增加，会有很多新建建筑，土地性质会发生变化，是长期策略。
第三个是上钢二厂，在杨浦区周家嘴路黄兴路，原有面积7-8万平米。改造过程中，只保留15%老厂房开发了85%部分，总建筑面积30多万平米，整体功能混合。中心核心区是55亩商业、创意办公，新建区域有办公、公寓，酒店。
我们还将工业遗址的现场情况做了档案，把工业特征、附属结构，建筑结构，在后期设计里做了融合。所以，最后整个形成园区功能混合的分工，每个片区内部功能也混合，是具有工业历史特色的办公、研发、生活、商业园区。
同时，园区将宝钢的高线融合到外立面上，中间保留很多工业遗址的铸造长廊，将整个园区空间联系在一起，形成了新、旧地标的对比，既和谐，又带有场所精神。
所以，绝不要低估城市复兴的力量。
演讲5：老工厂区的新功能需要慢慢植入
陈建邦 瑞安房地产发展有限公司规划发展及设计总监
中国开始大规模建新城也就是最近30年。有数据指出，中国十几年来建的新城面积，超过之前所有的城区面积之和。现在中国劳动力人口已经到顶开始往下走，人口也开始老龄化。这几十年建的新城，因为面积过大和小汽车的通勤方式，能源消耗也过多。
如果把这些客观背景加在一起，在今天，从工厂从到活力新城过程中，怎么去规划？肯定和以前一样。当下要做新城新区，是不是在一些已经有比较好基础的地方？而且我认为，规划的新城，如果建了三分之一就有了一定的活力，整个的可持续性才会比较保险。
有一些城市还有一种现象，就是不停扩张做新城，但是市中心反而开始收缩、衰落（urban decay），城市开始生病。最典型如美国，过去长时间的郊区化（suburbanization）往外扩张，外面开个沃尔玛等大商场，人流和车流就跟着过去，但市区空心化。很不幸的中国也开始出现这一现象，这一部分是我们规划师的责任。
对于老工厂区的更新，最环保的做法，就是就地再新用，改变建筑物的用途。当然不是把所有工厂和人都赶走，只剩下一两个稍微漂亮的建筑，应该是一步一步地来做。一个工厂区可以同时有工业和非工业存在，新的一些产业业态如R&D、居住慢慢植入，完全可以有一个可持续发展的路径。
Q & A
观众：我就住在南外滩地区。我认为现在上海很多工业遗存，比较强调建筑本身的遗存，对工业本身考虑不多。我认为理想状态是，在保留建筑物的同时，内部还能保留一些工业的元素，这样人们进去看的时候，会知道当时的工业现场是怎样的。我想问于老师，在改造中，能不能辟出一小部分空间，保留工业现场，将文化延续下去？
于一凡：我同意你的看法。我们讲后工业景观，工业二字是不能丢的，工业有工业之美。实际上在南外滩，仓库要求把原来的金属吊门和材质保留下来，秦皇岛路码头断掉的栏杆、裸露的钢筋，都用玻璃罩扣起来展示当时的工艺。我们在做浦东民生码头的时候，也会把码头的设施，比如鹤嘴吊、栓船桩等都保留下来，这应该是所有做工业遗产保护的自觉和共识。
观众：请问蒋楠老师。AHP是一个科学的客观的体系，您的演讲中提到了八打价值和各种评价因子，但是我个人觉得比较主观，有没有比较客观的支撑？
蒋楠：我觉得这套体系的一个重要作用就是为现在的建筑师、规划师提供服务。我前面提到，中国现在的情况是广义层面的工业遗产面广量大，太多的设计单位都在做工业遗产更新设计，而不仅仅是文物保护设计单位。如何使这些建筑师通过简单的培训，提供一个可操性的遗产更新方法，尽量避免错误的发生。同样，这些因子的产生，是通过十个以上专家，通过意见综合汇总，保证最大程度的科学化和客观性。
于一凡：一般来说，评价因子的定义来自广泛的、国内外的文献，当然也来自个人经验。
蒋楠：是的，当时也对几个主要国家的工业遗产价值评价指标都做了研究和整理，再结合我国国情和专家意见制定了这些因子。
观众：想问蒋楠老师。我比较震撼的是，你把工业遗存纳入到数据库里，给一个评判标准，对工业遗存评分。但一个疑问是，历史、环境、经济效益等价值，都会随着时间变化而变化。这些评分会有更新吗？
蒋楠：关于历史价值。去年九月公布了首批中国20世纪建筑遗产名录。遗产保护特别重要的趋势是遗产的日常化，我们20世纪距今几十年的房子也开始成为遗产了，包括上海东方明珠塔这样1990年代建成的也在名录之内。历史价值，尤其对于工业遗产，并不是绝对的，不是简单的历史越长价值越高，应该有个开放的标准和心态。
第二，数据库是一个探索尝试。我们后来还做了一个动态更新的课题，但这也很难，不可能做到随时动态，只能分几个节点，比如改造前、中、后一段时间，在节点状态做评分更新，经过一段时间回头看看，会有新的结果。有可能以后会结合一些新的技术，比如人工智能、虚拟现实等，投入到遗产保护、城市设计中。这是一个方向，需要大家共同探索。
活动策划/解释、宋敖
文字整理/宋敖、张炜仑
现场视频直播/张炜仑 文字直播/赵忞
摄影/宋敖
社交网络编辑/屠菡、佟鑫
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当工厂城遇到城市群，
当增量发展遇到存量规划，
会迸发出多少种方案和可能？
在全球化、新型城镇化，以及产业升级的大背景下，
中国那些逐渐式微的工厂城和产业遗存如何升级？
7月21日晚，《城市中国》联合全球知名建筑与城市设计事务所CallisonRTKL，在CRTKL上海办公室与各嘉宾共同分享与探讨工厂城的活力更新之路。CRTKL高级副总裁Greg Yager首先做了开场发言。CRTKL上海总监蔡岳则以马合钢厂等所在的合肥城东新中心设计为引，展开对于工厂城和产业遗存更新的讨论。同济大学于一凡教授、东南大学蒋楠博士、罗昂事务所（Logon）联合创始人王芳、瑞安房地产规划发展及设计总监陈建邦，则从案例介绍、技术方法、比较研究等各角度，分享与反思工厂城与产业遗存更新再利用的现状与问题，以及未来的潜力和可能性。现场还进行了热烈而专业的问答互动。
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CallisonRTKL高级副总裁Greg Yager致辞 |
演讲1：马合钢厂上如何生长出城东新中心？
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蔡岳 CallisonRTKL Shanghai Vice Associate President总监
我这里分享CRTKL对于合肥城东新中心的规划设计理念。作为具有深厚传统工业基础的城市，在合肥在划入长三角城市群的重要角色背景下，东部新城将被放在整个大区域层面进行整合式的重新规划，也将担负起引领和导入新产业的重任。
2016年1月，“东部新中心”的概念正式提出。总规划面积33.8平方公里，以瑶海区老工业基地马合钢厂遗址所在片区为核心规划区。
东部新中心规划属于在城区现状及已有规划框架下的城市复兴。除马合钢工业遗址外，基地内已建成、在建或规划完成多个重要项目，新规划的设计自由度受到一定限制。大量零散的开发或已占据基地重要位置，或将基地碎片化，增大了整体规划的难度。
在该项目中，CRTKL的规划愿景，是结合土地规划、产业导入、生态修复、工业遗址改造等一系列课题，吸引人流，导入产业，混合开发，使复兴后的东部新中心兼具动力、魅力、活力及潜力，成为智慧创新、文旅互兴、产城融合、生态友好的东部CBD。
我们面对该项目的时候，不仅仅是从规划师、建筑师的角度去进行设计，而是更务实，更落地地从开发者、使用者的角度来思考。整个更新方案分Strategy和Design两个层面。Strategy层面更宏观，从战略定位、产业策划出发；Design层面则更务实，充分考虑政府真正可控制，可实现更新的土地储备，尊重已有规划和交通线，用最小的改变实现最大的效果。
针对基地已有条件，我们在整体规划上主要采取“优化”与“整合”两大策略。“优化”即对现有资源进行评估、筛选和针对性提升，我们称之为“种子”计划——识别优质种子，使其发展壮大。由此，一方面充分尊重和利用了现有资源，传承文脉；一方面提升现状品质，使旧资源与新规划相协调。
“整合”即整合现状条件与规划概念，形成整体规划结构：“一环二走廊三中心”。“一环”即创建东部绿环。规划梳理出现状绿地、河道及规划绿地，通过修复现有生态廊道，增加新的绿廊、水系、公园节点，形成一个贯穿基地的大绿环。
“二走廊”，即打造裕溪商贸走廊和高亮-龙岗生活走廊。两条路均穿过项目核心规划区，为核心区提供良好可达性，且无过境交通影响，道路两侧适合布局商业商务等服务性功能。
“三中心”，即塑造中央商务主核心、商务门户次核心及文化生活次核心。以“铁轨公园种子”为基础，利用马合钢工业遗迹与滨河景观优势，打造多元复合的中央商务核心区；在新城西侧，承接老城区外溢功能，形成商务门户次核心；基于淝河南岸三处历史文化遗址，结合龙岗-高亮生活走廊，打造文化生活次核心，带动淝河南侧发展。
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马合钢工业遗址区成为本案规划的不可忽略的现状。该区域作为新城的核心地段，识别性更高，发展潜力更大，且政府对于该核心区土地掌控程度较高，规划更易落实。如何更新马合钢工业遗址，直接影响项目的整体气质。
我们本着充分利用现有特色资源、打造独具魅力的特色城区的原则，详细考察评估了厂区内各建构筑物的保留价值，适当拆除价值较低、特色不明、可塑性低的部分，保留精华区域，加入新的设计元素，整体改造为马合钢文化公园。
马合钢文化公园集生态、商业、文化、休闲娱乐为一体，在主核心区高密度背景下开辟出一片风格鲜明、尺度亲人的特色街区，极大的丰富了主核心区的功能业态及空间层次。如果没有马合钢文化公园，通过精心设计的主核心区也许放之四海而皆准，缺乏鲜明的文化记忆和场所特色。加入了马合钢文化公园，主核心区便成为了不可复制的合肥东部主核心。
具体到遗址的改造设计上，我们根据钢铁厂各部分不同的空间形态将其划分为为云端公园、产业园区/文体园区和串联两者的高架公园。
云端公园利用炼钢厂的高炉、烟囱等，重新粉刷颜色并定义功能，形成空间丰富、特色鲜明的开放空间，集文化艺术、休闲娱乐功能于一体，为多种活动提供场所，如攀岩、休闲茶座、艺术展览、露天表演。
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北侧厂房体量庞大，难以直接利用。设计将其拆解成若干功能区，改造为产业园区和文体园区，有数据中心、科研办公、创意产业办公、垂直农场、瑜伽健身、服装表演、影视基地、体操击剑等业态。移除原有厂房的部分屋盖，附以玻璃屋顶，形成可用于休闲和交流的室内庭院。
连接云端公园与产业园区/文体园区的高架公园，沿原铁轨路径架空，打造为类似美国高线公园的二层平台，蜿蜒的造型、空中观景节点、连接二层与地面的坡道等为空间增加层次，为游客提供地面与空中不同视角的丰富体验。
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我们还重点塑造城市商业商务中轴线、马合钢文化公园和滨水CBD区之间的联结。通过中轴线将商业商务功能从裕溪路往滨水地带引导。整个核心区自裕溪路商务带往南集聚能量，从裕溪路至滨河CBD，经商务办公到达色彩缤纷、体量独特的马合钢文化公园之云端公园部分，渐次过渡到250米地标塔楼所在的滨河CBD区。天际线呈高-中/低-高的变化趋势，空间体验由现代商务-工业特色/文化体验-现代商务-滨河开放空间，丰富精彩。
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演讲2：产业遗存再利用与城市活力重塑
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于一凡 同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师
通过两个我负责的黄浦江滨水地区城市更新案例来跟大家探讨一下工业遗存再利用与城市活力之间的关系。
第一个案例是上海秦皇岛路码头，位于杨浦区和虹口区的交界处，最早是日本株式会社的码头仓库。2010年作为上海世博会园区外水门。这个项目从方案设计到交付使用仅用了一年时间，基本上是一边做设计一边做施工。在这个项目里，我们是设计师；在下一个案例中，我们则更多地发挥了规划师的作用。这两者之间的不同，正是今天分享的价值所在。
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秦皇岛路码头改造更新效果图（图片来源/于一凡报告提供） |
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码头建筑物改造前内外状况（图片来源/于一凡报告提供） |
秦皇岛路码头基地上原先遗留的四幢主要建筑物中，有两个的状态实在不太乐观，基本属于危房。另外两幢尽管也破败不堪，但整体质量尚好，结构坚固，工业遗存的特点鲜明，比如 “无梁楼盖”（1910年由瑞士设计师发明）的结构形式，宽阔、低矮的踏步，传送货物的坡道等等，值得保留下。
除了价值判断外，另外一个原因是时间非常紧张，所以最终四幢工业建筑都被保留了下来，只是形式不同。譬如C楼采用了整体改造，我们保留了有历史特色的外墙，内部提供全新的结构。B楼则采用修复手段，保留了原先的构架和空间。场地设计和施工过程中，我们还特地找到小砖厂特制了用于修复外墙的砖，它们的颜色、尺寸、工艺现在都已经找不到了。
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秦皇岛路码头卫星示意图（图片来源/于一凡报告提供） |
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改造前后对比图（图片来源/于一凡报告提供） |
加上作为世博园检票登船口新增的D楼，秦皇岛路码头形成了自己的园区，在世博期间承担了园区外展馆和集体活动的作用，场地设计采用的开敞和无障碍手段很好地保证了在这里举办的白天和夜晚的狂欢活动安全地进行。
秦皇岛码头的更新项目圆满完成了作为世博水门的功能，赢得了2010年上海市优秀规划设计二等。遗憾是世博以后整个项目的后续利用并不太理想。值得反思的是，明确的世博水门功能给2010年一个紧迫而明确的任务，但缺乏整体的、长期的策划，以及与周边社区的有机融合。后续服务功能不明晰，没有主动融入周围城市生活，演化成了另一种空间上的隔断。
今天分享的第二个案例是上海南外滩地区。2006年着手做规划设计的时候，南外滩地区是一处区位重要、但又毫无存在感的滨水地区，被历史外滩、老城厢、陆家嘴、世博园所包围，但自身的功能、空间都缺乏特色，几乎成了被遗忘的角落。结合2010世博会的契机，这里在黄浦江滨江岸线的整治和开发工作中得到重视，由我们动手对2平方公里的滨水地区进行全面功能置换和空间整治。
结合今天讨论的主题，我重点讲一下南外滩地区的工业遗产资源。前期调研发现，南外滩地区复兴码头等和南浦大桥脚下两片码头仓储区具有非常重要的历史价值和再利用潜力。复兴码头上连续分布的五个仓库，以及外马路对侧的药材仓库、十字果园等，跟当年的民族资本家，以及重要历史人物（如杜月笙、黄金荣等）紧密相关。应该说历史外滩主要是西方资本占据的洋外滩，而南外滩才是民族资本叱咤风云的上海滩。
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南外滩工业遗存分布图（图片来源/于一凡报告提供） |
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南外滩沿线新旧对比（图片来源/于一凡报告提供） |
2006年，我们做现场踏勘的时候，外马路两边还是水果码头，每天清晨交易时间人流、物流穿梭如织，蔚为壮观。在公路和铁路交通尚不发达的时代，水果是通过船只从水上运输到这里进行交易的。今天的“老码头”，原来是油脂仓库，场地上的厂房、仓库和办公场所被利用起来，围绕着原先堆放生产原材料的场地形成了一个新的时尚生活中心。
外马路两侧大部分建筑的外立面进行修缮，植入新的业态，经历了必要的成熟期，现在已经被越来越多人熟知。略有遗憾的是，复兴五库在小业主承租以后有点被过度包装，没能很好地延续仓库码头建筑的外立面独有的质朴状态，发挥后工业景观的独特个性。
最早控制性规划对复兴码头的定位是公共绿地，希望给公众靠近江面的开放空间。这个定位无疑是正确的。然而现场调研和后期文献查阅使我们感到这几座工业遗存具有历史保护价值，应该保留。后来经过多次论证，市规划局同意保留。但是为了兼顾“还江于民”的目标，我们当时在控制图则中提出底层应该部分架空，保证从外马路很方便地靠近防汛墙及以外的活动空间，但这一点在具体操作过程中没有被贯彻：小业主进来以后没有打开一寸底层空间，业态的构成面向的受众也比较局限，结果一段景色绝佳的复兴码头还是被隔在了五库以外。
上述两个项目和滨水空间复兴、工业遗存再利用面对这同样的问题，就是个案与整体的关系。规划和设计层面要考虑的问题不同，但内在的长远目标应该是一致的。规划师和设计师一方面要结合具体的任务要求，另一方面要考虑对项目城市的长期贡献是什么。
秦皇岛路码头最大的问题就是缺少跟周边社区的纽带，对城市的贡献缺乏更清晰的定位，当时更多考虑的是城市的“大事件”。如果希望它继续得到充分的利用，首先是必须获得周围社区居民的欢迎，便于附近人群的使用。否则很容易成为另一种类型的“世博遗存”。
关于工业遗存的再利用，我有这样几层认识。首先是识别需求。城市产业正从退二进三的转型期，大量工业遗存面对再利用。城市空间的发展从外拓增长到内涵挖潜，城市更新从粗放到精细，变得越来越有机和人文。这给工业遗存的在利用提供了重要的发展基础。
其次是价值判断。早期工业遗存往往有良好的区位条件和土地价值，并随着周边土地的升值和本身的体量规模，蕴含非常高的土地价值。结合工业遗存自身的特点和发展的机遇，客观的工业遗存可以焕发青春。
第三个是潜力挖掘。为什么改？怎么样改？有多少可能性？未来随着发展变化，还有其他适应性吗？工业遗存更是城市历史文化的载体，设计师的使命是帮助其发挥出永续的价值，而不是短暂的价值。
演讲3：工业遗产再利用中的科学评估和技术操作
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蒋楠 博士，东南大学建筑设计与理论研究中心讲师，国际工业遗产保护委员会（TICCIH）会员
关于工业遗产复兴的思考和体会，我概括为四个方面：价值为先、科学评估、理性操作、创意利用。
我想说的第一点是价值为先。1978年，国际工业遗产保护委员会（TICCIH）在瑞典成立,这是第一个致力于促进工业遗产保护的国际性组织，我也是其中会员之一。国际上最早的关于工业遗产保护的宪章是2003年在俄罗斯签署的下塔吉尔宪章。2012年TICCIH在台湾举办了亚洲工业遗产论坛，并宣布了亚洲工业遗产台北宣言。
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TICCIH往年的国际会议（图片来源/ticcih.org） |
这个宣言对于亚洲和中国的工业遗产保护起到了很重要的指导作用。其中主要有十条。例如，第二条提出亚洲工业遗产保护的紧迫现状（都市扩张、土地开发、人口爆炸、产业结构、生活方式改变……）。亚洲的问题跟欧洲不一样，他们主要是存量更新，而我们是增量与存量并行。
第四条指出，亚洲工业遗产往往见证了国家和地区的现代化进程，是历史不可分割的一部分，与百姓生活史和社会变迁史有着重要的联系。
第五条提出，工业遗产不只是单纯工业建筑的保护，更是整体环境的保护，应将工业遗产的保护放在整个城市景观发展的框架内。
第七、第十条认为，与工业遗产及当地居民关系密切的非物质文化遗产也必须被视为整体保护的一部分，要尊重当地居民，体现地方工业遗产的人文特色。
第八、第九条提倡工业遗产建筑的再利用，“弹性利用”，不违背文化遗产的普世价值与工业遗产的核心价值。
在此，我们提出以价值为核心的工业遗产综合评价机制。首先，工业遗产和其他遗产有哪些不一样的地方？我们不应该生搬硬套文物保护法里面的“历史、艺术、科学”三大价值，其实工业遗产有着更多元的价值。
其次，是强调人的作用。保护工业遗产最大的诉求就是再利用。这就涉及到作为保护主体，以及遗产再利用使用对象的人怎样与工业遗产发生关系，如何能够满足多数人的需求。
第三，如何能够以科学的方法，以价值为核心的操作流程，使得工业遗产保护有一个科学化的操作方法。
工业遗产的价值评价可以分为三大步骤，遗产的价值认定与描述，评价分析，结果反馈。我们将工业遗产分成三类，并有不同的处理方式：
对于文物类，应以保为主，保护带动利用；第二，次一级的工业历史建筑，应鼓励保护和利用并行；再次一级的一般性工业遗产或次新工业建筑，其改造和利用力度会更大，灵活性也大大更加。
工业遗产可以概括出八大价值：历史、文化、社会、艺术、技术、经济、环境、使用。比如经济、环境、使用价值，这些是作为工业遗产非常突出的特征。同时，我们对八大价值也进行了细化。
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南京1865创意产业园（图片来自网络） |
这里，我们以南京一个成功案例——晨光1865创意产业园内的三栋典型建筑为例进行一下价值评价，比较具有典型性。第一个是原机器大厂，是一座文保建筑。第二个是原子弹厂，是一个历史建筑，第三个是原制造车间，是一般老厂房。我们把这三个建筑通过一定的技术量化手法对上述八大价值进行评价。通过曲线图我们可以看到这些建筑各个方面的价值指数。
通过这些指标评价，其一，我们根据评价结果可以判断这个建筑应当保留还是拆除；其二，我们通过分析分项价值的表现，可以判断出这座建筑到底是在哪个方面有更多的价值，再利用时就需要关注。
在对工业建筑保留与否的综合评价过程中，我们还应把握几个重要原则：当该建筑历史价值、文化价值和艺术价值非常突出时，无论其他价值如何，都应该予以保护；当其社会价值和环境价值比较突出时，拆毁它会对周边环境及公众利益造成损害，应尽量保留和再利用；当其经济价值和使用价值比较突出时，即建筑和空间质量上佳，再利用适应性和灵活性较强，也应少拆除多利用。
我要说的第二点是科学评估。我们希望通过引入一些科学化的技术与方法，能使工业遗产保护的操作过程更加理性。科学评估划分成几个模块，包括现状调研、价值，再利用潜力、设计、实施过程、完成效果等。现状评估的指标体系也可划分成五大方面，包括：总体概况，建筑元件，空间与结构，材料与技术，环境与设施，可以借助AHP模型来表达。
最后想说的是理性操作和创意利用。我们在探索几种适用的量化技术。第一是数据库技术平台的建立，希望将国内外典型的工业遗产再利用案例建立起数据库，形成技术平台，并对18项指标进行统计，如国别、设计单位、年代、类型、改造方式、平面图、照片等。
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数据库平台示例（图片来源/蒋楠报告提供） |
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可视化软件示例（图片来源/蒋楠报告提供） |
第二是遗产保护利用设计可视化技术的研究。这个软件申请了著作权，我们在其中将案例厂房进行三维建模，每一个柱子和梁板都可以活动，并可以选择多种改造的技术方法，达到一个设计可视化、直观化的目的。
又比如我之前参与的原南京压缩机厂改造更新设计。当时有一个整体的操作思路，就是希望基于价值评估确定构思与策略，基于资源评估确定建筑保留抑或拆除，基于潜力评估确定遗产利用方式。压缩机厂包括生活区，办公区，景观园林区，在山体环抱中，环境非常好，并有大量高大老厂房，对我们组织空间非常有利。通过价值评估判断，把包括历史、文化、景观、建筑、经济在内的价值，通过规划上显山露水，复合利用等策略将场地大部分保留下来，梳理场地脉络，重塑场所景观。
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南京压缩机厂改造更新效果图（图片来源/蒋楠报告提供） |
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工业遗产再利用功能意向与潜力分析表（图片来源/蒋楠报告提供） |
在资源评估中，我们运用数据库技术平台，对厂区内每个建筑的信息进行分项评价，根据得分决定每一个建筑的保留和拆除。如何能反映再利用呢？我们还通过再利用潜力评估，分析每栋厂房适合的功能，比如展演，办公，教育等，最终形成成工业遗产更新的四种模式，包括：建筑遗产改造和水体的结合，新旧建筑的结合，建筑遗产内部空间的二次重构，特色工业空间的再生等。
最后作个小结，国内的工业遗产保护更新事业，近年来已经得到了很大发展，现在大家都已经意识到工业遗产的价值。我认为，现在对工业遗产的关注焦点应该逐步从对概念意义内涵与原理的解读，转移至对其保护利用技术路径的系统梳理、适用方法的整理归纳以及相关技术标准的构建完善上。我们希望通过这些相对理性的技术方法，在实践中形成一套切实可行的技术路线，推进工业遗产保护再生的科学决策和质量控制，实现工业历史地段的有机更新和工业建筑遗产的活化再生。
演讲4：都市边缘的产业遗存更新如何成功？
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王芳 Logon罗昂联合创始人，建筑师
上海的城市更新项目最早能追溯到1999年左右，像M50这样自下而上的案例。2004年的八号桥，开始有国有企业参与其中。到2010年，产生了一些生活方式类的城市空间更新实践。两年前，上海大概有300多个城市更新项目，最近则达到400多例，可谓雨后春笋般冒出来。
这里概述罗昂主持的三个案例。第一个是2009年完成的八百秀，距离静安寺步行只有15分钟，前身是一个上世纪40年代的钢铁加工厂。整个建筑面积有22000平米，但只有25米是对常德路敞开，厂房的纵深很长，木质顶梁架构保护的非常好。
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八百秀整体示意图（图片来自网络） |
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八百秀主秀场（来源/logon-architecture） |
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八百秀内景（图片来源/logon-architecture） |
在改造过程中，我们把之前的外立面去掉，把主立面栅墙的部分打开，尤其对大厅进行了谨慎的改造。我们将120米的秀场长廊作为轴线，分成三个片区，上面是F&B区域，下面是办公，塑造混合功能。上海时装设计周、音乐谷艺术节都已经在此成功举办。同时，这里也是很好的办公场所，22000平米有15000平米是办公场地。
在入口的广场，可以做各种活动，还有半室内半室外的咖啡馆、创意办公空间、公共艺术空间，甚至图书馆、瑜伽房等。我们认为，好的设计就是好的商业，带来好的商业，这是完全互动的。到现在，八百秀一直维持99%的入住率。
什么才是城市更新项目商业上成功的关键？是人群。但需要注意的是，市中心和都市边缘的更新方式非常不同。在面积上，边缘地带是片/面状分布，城市中心点状分布。人文上，城市中心项目的人文资源、文化舆论有优势。而城市边缘在生活、办公、工艺成本和办公规模上有优势。因此两者方式很不同。
上海玻璃博物馆尤其印证这一点。它在宝山区城市边缘，距离市中心45分钟车程，周围都是重工业厂房，是宝钢的生产基地。做一个项目要了解所在的区位和城市肌理，如何导入正确的人群，我们就把目标人群定位在年轻的家庭，可以开车前往。
业主是在地的一位玻璃厂老板，本来希望做个画廊，但这样停留时间就很短，驱车前来很不经济。我们大胆的提出来，是不是可以结合片区原有的玻璃厂，做一个二类的、功能混合的玻璃主题博物馆，除了展出外，还有商业附属、公共空间，这样人们可以停留半天以上。
项目初始面积1000多平米。但我们需要更多的面积，在厂区里面获得更多的改造空间，配合容纳各种功能。另外，从街道上看，空间的视线被阻挡，沿街有很多临时商业用房，这些产权又不属于业主。我们说服业主把沿街商业产权买下来，然后拆除。这样就有机会在老厂房外面加建新的钢结构部分，形成新-旧-新的序列，可以容纳各种功能。
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玻璃博物馆外景（图片来自网络） |
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玻璃博物馆内景（来源/openbuildings.com） |
博物馆需要地标性，外立面怎么做？当然是玻璃。我们用了一种用在工业上的U型玻璃，一般是竖着来用，我们则横着用。本来想在每个U型玻璃后面放一个LED灯在夜晚映出每条字样，但因为经费问题砍掉了三分之二。通过精确定位，最后呈现的马赛克效果反而最好。
博物馆到现在已经有六年时间。除了主要的展馆外，还有商店、临时展馆、热玻璃秀，DIY空间、体验区域、咖啡吧等，形成一系列商业活动空间。很多高档汽车品牌也在这做活动，是这里一大块的收入来源。此外还可以做小型论坛，画廊等。
所以我们在这用的是“亏损诱饵”。业主认为最重要的不是在最短时间获得最大经济效益，而是怎样能在一定时间范围内最大化其经济效益。玻璃博物馆的业态提升了项目的品牌效应，甚至是土地价值，容积率也从0.8提升到1.5。经过更新改造，这个园区项目的租金提高到每天每平米3块钱。周围的项目则在1-1.5元。
所以，比较市中心和都市边缘的策略。市中心是基本不拆旧，面积不增加，就解决商业基础设施功能会有10-15%的增加，尽量不新建，不改变土地使用性质，是短期策略；边缘区拆旧，容积率会大规模增加，会有很多新建建筑，土地性质会发生变化，是长期策略。
第三个是上钢二厂，在杨浦区周家嘴路黄兴路，原有面积7-8万平米。改造过程中，只保留15%老厂房开发了85%部分，总建筑面积30多万平米，整体功能混合。中心核心区是55亩商业、创意办公，新建区域有办公、公寓，酒店。
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1970年代的上钢二厂（图片来源/照片中国） |
我们还将工业遗址的现场情况做了档案，把工业特征、附属结构，建筑结构，在后期设计里做了融合。所以，最后整个形成园区功能混合的分工，每个片区内部功能也混合，是具有工业历史特色的办公、研发、生活、商业园区。
同时，园区将宝钢的高线融合到外立面上，中间保留很多工业遗址的铸造长廊，将整个园区空间联系在一起，形成了新、旧地标的对比，既和谐，又带有场所精神。
所以，绝不要低估城市复兴的力量。
演讲5：老工厂区的新功能需要慢慢植入
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陈建邦 瑞安房地产发展有限公司规划发展及设计总监
中国开始大规模建新城也就是最近30年。有数据指出，中国十几年来建的新城面积，超过之前所有的城区面积之和。现在中国劳动力人口已经到顶开始往下走，人口也开始老龄化。这几十年建的新城，因为面积过大和小汽车的通勤方式，能源消耗也过多。
如果把这些客观背景加在一起，在今天，从工厂从到活力新城过程中，怎么去规划？肯定和以前一样。当下要做新城新区，是不是在一些已经有比较好基础的地方？而且我认为，规划的新城，如果建了三分之一就有了一定的活力，整个的可持续性才会比较保险。
有一些城市还有一种现象，就是不停扩张做新城，但是市中心反而开始收缩、衰落（urban decay），城市开始生病。最典型如美国，过去长时间的郊区化（suburbanization）往外扩张，外面开个沃尔玛等大商场，人流和车流就跟着过去，但市区空心化。很不幸的中国也开始出现这一现象，这一部分是我们规划师的责任。
对于老工厂区的更新，最环保的做法，就是就地再新用，改变建筑物的用途。当然不是把所有工厂和人都赶走，只剩下一两个稍微漂亮的建筑，应该是一步一步地来做。一个工厂区可以同时有工业和非工业存在，新的一些产业业态如R&D、居住慢慢植入，完全可以有一个可持续发展的路径。
Q & A
观众：我就住在南外滩地区。我认为现在上海很多工业遗存，比较强调建筑本身的遗存，对工业本身考虑不多。我认为理想状态是，在保留建筑物的同时，内部还能保留一些工业的元素，这样人们进去看的时候，会知道当时的工业现场是怎样的。我想问于老师，在改造中，能不能辟出一小部分空间，保留工业现场，将文化延续下去？
于一凡：我同意你的看法。我们讲后工业景观，工业二字是不能丢的，工业有工业之美。实际上在南外滩，仓库要求把原来的金属吊门和材质保留下来，秦皇岛路码头断掉的栏杆、裸露的钢筋，都用玻璃罩扣起来展示当时的工艺。我们在做浦东民生码头的时候，也会把码头的设施，比如鹤嘴吊、栓船桩等都保留下来，这应该是所有做工业遗产保护的自觉和共识。
观众：请问蒋楠老师。AHP是一个科学的客观的体系，您的演讲中提到了八打价值和各种评价因子，但是我个人觉得比较主观，有没有比较客观的支撑？
蒋楠：我觉得这套体系的一个重要作用就是为现在的建筑师、规划师提供服务。我前面提到，中国现在的情况是广义层面的工业遗产面广量大，太多的设计单位都在做工业遗产更新设计，而不仅仅是文物保护设计单位。如何使这些建筑师通过简单的培训，提供一个可操性的遗产更新方法，尽量避免错误的发生。同样，这些因子的产生，是通过十个以上专家，通过意见综合汇总，保证最大程度的科学化和客观性。
于一凡：一般来说，评价因子的定义来自广泛的、国内外的文献，当然也来自个人经验。
蒋楠：是的，当时也对几个主要国家的工业遗产价值评价指标都做了研究和整理，再结合我国国情和专家意见制定了这些因子。
观众：想问蒋楠老师。我比较震撼的是，你把工业遗存纳入到数据库里，给一个评判标准，对工业遗存评分。但一个疑问是，历史、环境、经济效益等价值，都会随着时间变化而变化。这些评分会有更新吗？
蒋楠：关于历史价值。去年九月公布了首批中国20世纪建筑遗产名录。遗产保护特别重要的趋势是遗产的日常化，我们20世纪距今几十年的房子也开始成为遗产了，包括上海东方明珠塔这样1990年代建成的也在名录之内。历史价值，尤其对于工业遗产，并不是绝对的，不是简单的历史越长价值越高，应该有个开放的标准和心态。
第二，数据库是一个探索尝试。我们后来还做了一个动态更新的课题，但这也很难，不可能做到随时动态，只能分几个节点，比如改造前、中、后一段时间，在节点状态做评分更新，经过一段时间回头看看，会有新的结果。有可能以后会结合一些新的技术，比如人工智能、虚拟现实等，投入到遗产保护、城市设计中。这是一个方向，需要大家共同探索。
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活动策划/解释、宋敖
文字整理/宋敖、张炜仑
现场视频直播/张炜仑 文字直播/赵忞
摄影/宋敖
社交网络编辑/屠菡、佟鑫
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