从房贷说起----负债观及资金的时间价值(二)
上回讲到商业银行的提供房贷的成本非常低,个人购房时候理应充分利用。接着这个话题继续展开。
怎么利用?
首先,是尽可能多贷款。没有做过实业的同学不懂得廉价资金对于中小企业的宝贵,以江浙为例,一般民间拆借资金的年利率通常在20%-60%左右,最高甚至达到了月息30%!也就是说年息是本金的3.6倍。http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20110527/22459911361.shtml 如果一个中小企业主能够拿到年息6%的资金,他的第一反应一定是,借,有多少要多少!
其次,不要急于还款。中国人的传统观念中,对于财务是很保守的,总认为个人负债不是一件好事情,甚至和道德品质联系在一起,比如挥霍无度。然而,如果我们从国家、公司的层面来看,没有一个国家是不发行国债的,世界上最强大的国家美国,恰恰发行了世界上规模最为巨大的国债。而公司发行债券也是很常见的行为。自有资金和外来资金(债务)一起构成了个人财富。因此,我们应当理解并认可个人的资产结构中保留一定债务的必要性。
重复一下,第一是要尽可能多的借,第二是在个人的财富管理中维持适当比例的债务。如果仅仅这么展开,这其实分别是伪命题,必须为各自加一个前提。
对于尽可能多的借,也意味着个人会有更大的还本付息压力,比如贷款100万和200万,同样的还本付息期限下,我们很容易便可以推论出,后者每月的还本付息是前者的两倍。因此,这要求借款人有基本的支付能力,即现金流。对于广大上班族来说,这基本来源于工资,对于小老板,这是做生意赚的钱,还有些家里宽裕,那这可以来自于父母的资助。也就是说,借尽可能多钱的前提是,个人能够安排好现金流,在保证正常生活的前提下足以偿还债务,这是基本要求。
维持适当债务的比例,则要更复杂一些。我们如果贷款100万,现在手上有50万,此时自然的选择是还贷款50万,同时这50万对应的需要偿还利息自然也就消除了。但是且慢,这样的选择真的是最优吗?我们如果选择不立即还50万,那么意味着还将承担大约每年6%的房贷利息,这是50万的资金成本,此时,我们将50万用于投资,如果每年产生的年化收益率大于6%,即意味着还清银行贷款利息后还有剩余,即实现了个人财富净值的增长。所以问题的关键在于:能不能实现年化收益率大于6%?
由于住房贷款的资金成本是固定的5.6%,我们投资的收益率也必须要求至少达到6%以上,因此,能够承受的风险必须较小。那么看一下国内投资市场可供选择的投资:
1、实业。假设你有一个亲戚,开着公司,而且做得也不错,但是公司缺钱且从银行拿不到贷款,只得借助于民间30%的年利率,如果这个生意风险不大,可以考虑以20%的利息将资金借出,这样,他可以节省10%的成本,而你可以获取14%的收益。如果把这个模式放大,我们对社会新闻的解读可以知道,金融危机之后,很多国企甚至银行就是将成本很低的信贷资金不用于项目投资或者正常放贷,而是进入了民间金融市场获取高额收益。借款于实业在经济下行周期中具备较大的风险。
2、固定收益类的投资。主要为债券品种,优点是国内债券市场目前没有出现过真正的违约,风险很低,但是目前国内个人可以买到的债券品种收益率普遍不高,要覆盖这个5.6%的成本还比较困难。
3、银行理财产品。银行理财产品,说白了就是利率市场化的产物,银行通过一些技术手段,向投资者提供了高于存款利率(有些情况下能高出很多)的投资品种。但是理财品种种类过于繁多,既包括权益类,也有固定收益类,在购买的时候一定要对产品条款仔细研究,主要关注其具体投资的金融产品类型和对应的风险、以及期限。部分理财产品能够取得高于6%的收益。
4、信托。信托在中国是高财富净值人士投资金融产品的首选。信托具有典型的私募性质。最难能可贵的是,现阶段的信托具备其他金融产品不具有的收益风险错配的特点,即较高收益却对应较低的风险。收益通常能够达到10%-20%。但是单份额度也足够大,一般至少以100万一份开始认购。
5、股票。这个就不说了,傻子才去买股票。
6、基金。基金类似于屌丝版的信托。但是以目前国内基金经理的水平来看,交给他们管理费和佣金实在是不值得,用基金很难覆盖5.6%的成本。
7、其他投资品种,比如期货、外汇、国外股票,这些需要专业的知识和技术,其风险较大。
最后说说非金融的投资品种。主要有以下几类:
1、房地产。房地产已经大涨过了,但是遏制地产上涨的能量现在还没出现。房地产是最能体现中国政府对市场干预和扭曲的地方,也是最能展现市场力量和行政干预无力的地方。在货币疯狂超发的大背景下,房地产作为超发货币蓄水池的作用非常重要,维持现状是政府最优选择。
2、收藏品。比如书画、首饰、花草、藏獒,优点是没有统一的标准,没有办法对这些东西进行市场价格的评估,更多是主观感受,且难于复制,因此是理想的保值产品。但是不用说,这个和普通人的投资实在没有太大关系。
3、大宗商品,比如矿产、农产品。玩的是高精尖,一般人玩不来,玩得来的也不是一般人。
4、黄金。
关于这个话题还可以再展开,先说这些
怎么利用?
首先,是尽可能多贷款。没有做过实业的同学不懂得廉价资金对于中小企业的宝贵,以江浙为例,一般民间拆借资金的年利率通常在20%-60%左右,最高甚至达到了月息30%!也就是说年息是本金的3.6倍。http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20110527/22459911361.shtml 如果一个中小企业主能够拿到年息6%的资金,他的第一反应一定是,借,有多少要多少!
其次,不要急于还款。中国人的传统观念中,对于财务是很保守的,总认为个人负债不是一件好事情,甚至和道德品质联系在一起,比如挥霍无度。然而,如果我们从国家、公司的层面来看,没有一个国家是不发行国债的,世界上最强大的国家美国,恰恰发行了世界上规模最为巨大的国债。而公司发行债券也是很常见的行为。自有资金和外来资金(债务)一起构成了个人财富。因此,我们应当理解并认可个人的资产结构中保留一定债务的必要性。
重复一下,第一是要尽可能多的借,第二是在个人的财富管理中维持适当比例的债务。如果仅仅这么展开,这其实分别是伪命题,必须为各自加一个前提。
对于尽可能多的借,也意味着个人会有更大的还本付息压力,比如贷款100万和200万,同样的还本付息期限下,我们很容易便可以推论出,后者每月的还本付息是前者的两倍。因此,这要求借款人有基本的支付能力,即现金流。对于广大上班族来说,这基本来源于工资,对于小老板,这是做生意赚的钱,还有些家里宽裕,那这可以来自于父母的资助。也就是说,借尽可能多钱的前提是,个人能够安排好现金流,在保证正常生活的前提下足以偿还债务,这是基本要求。
维持适当债务的比例,则要更复杂一些。我们如果贷款100万,现在手上有50万,此时自然的选择是还贷款50万,同时这50万对应的需要偿还利息自然也就消除了。但是且慢,这样的选择真的是最优吗?我们如果选择不立即还50万,那么意味着还将承担大约每年6%的房贷利息,这是50万的资金成本,此时,我们将50万用于投资,如果每年产生的年化收益率大于6%,即意味着还清银行贷款利息后还有剩余,即实现了个人财富净值的增长。所以问题的关键在于:能不能实现年化收益率大于6%?
由于住房贷款的资金成本是固定的5.6%,我们投资的收益率也必须要求至少达到6%以上,因此,能够承受的风险必须较小。那么看一下国内投资市场可供选择的投资:
1、实业。假设你有一个亲戚,开着公司,而且做得也不错,但是公司缺钱且从银行拿不到贷款,只得借助于民间30%的年利率,如果这个生意风险不大,可以考虑以20%的利息将资金借出,这样,他可以节省10%的成本,而你可以获取14%的收益。如果把这个模式放大,我们对社会新闻的解读可以知道,金融危机之后,很多国企甚至银行就是将成本很低的信贷资金不用于项目投资或者正常放贷,而是进入了民间金融市场获取高额收益。借款于实业在经济下行周期中具备较大的风险。
2、固定收益类的投资。主要为债券品种,优点是国内债券市场目前没有出现过真正的违约,风险很低,但是目前国内个人可以买到的债券品种收益率普遍不高,要覆盖这个5.6%的成本还比较困难。
3、银行理财产品。银行理财产品,说白了就是利率市场化的产物,银行通过一些技术手段,向投资者提供了高于存款利率(有些情况下能高出很多)的投资品种。但是理财品种种类过于繁多,既包括权益类,也有固定收益类,在购买的时候一定要对产品条款仔细研究,主要关注其具体投资的金融产品类型和对应的风险、以及期限。部分理财产品能够取得高于6%的收益。
4、信托。信托在中国是高财富净值人士投资金融产品的首选。信托具有典型的私募性质。最难能可贵的是,现阶段的信托具备其他金融产品不具有的收益风险错配的特点,即较高收益却对应较低的风险。收益通常能够达到10%-20%。但是单份额度也足够大,一般至少以100万一份开始认购。
5、股票。这个就不说了,傻子才去买股票。
6、基金。基金类似于屌丝版的信托。但是以目前国内基金经理的水平来看,交给他们管理费和佣金实在是不值得,用基金很难覆盖5.6%的成本。
7、其他投资品种,比如期货、外汇、国外股票,这些需要专业的知识和技术,其风险较大。
最后说说非金融的投资品种。主要有以下几类:
1、房地产。房地产已经大涨过了,但是遏制地产上涨的能量现在还没出现。房地产是最能体现中国政府对市场干预和扭曲的地方,也是最能展现市场力量和行政干预无力的地方。在货币疯狂超发的大背景下,房地产作为超发货币蓄水池的作用非常重要,维持现状是政府最优选择。
2、收藏品。比如书画、首饰、花草、藏獒,优点是没有统一的标准,没有办法对这些东西进行市场价格的评估,更多是主观感受,且难于复制,因此是理想的保值产品。但是不用说,这个和普通人的投资实在没有太大关系。
3、大宗商品,比如矿产、农产品。玩的是高精尖,一般人玩不来,玩得来的也不是一般人。
4、黄金。
关于这个话题还可以再展开,先说这些
想问LZ,什么的理财产品或者投资渠道能够有稳定的6%投资收益率?投资收益与风险是并存的,在保证本金安全下获得收益的投资很少吧!
傻子才去买股票的论断太草率了吧。
如果真的是傻子才去买股票,那……学长投学堂还有用么?
赞同最后一句,刚刚测算了一下,如果,在06年以3.92元买入(这个点位算是比较低的了,假设能从此低价位买入),买进并持有到今天3.83(11.20),加上一系列分红,将这些不等额现金流折算一下,得到的内部收益率为每年3%,真心低。没测算方差,看起来波动挺大的,只能低吸高抛了。
股民90%亏本,幸亏跑的快。
有没有人讲讲黄金 感觉买房的话 鸡蛋就全放进一个篮子里了 不知道投资黄金收益率怎么样
環環相扣
黄金。。。。。有艺术品价值的黄金倒是可以买点
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